管

 

01綠地被侵占物業(yè)該不該管?

問題：“我們小區(qū)才交房沒幾年，就已出現(xiàn)個別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象，物業(yè)也是不管不問。”鄭州市大觀國際小區(qū)王先生向本報投訴稱，“物業(yè)到底有沒有管理義務(wù)?”

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第二百七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”;同時，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全”。因此，物業(yè)負(fù)有對小區(qū)公共綠地的管理義務(wù)。如果小區(qū)的綠地被侵占，物業(yè)應(yīng)該要求破壞者整改并恢復(fù)原樣。對于不予恢復(fù)的，物業(yè)公司可以報請有關(guān)執(zhí)法部門介入解決。

 

02私搭亂建該誰管?

問題：除了毀壞綠地，據(jù)很多大觀國際小區(qū)業(yè)主反映，部分業(yè)主還存在私搭亂建的現(xiàn)象，到底該歸誰管?

 

解讀：上述《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業(yè)進行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報告，請求有關(guān)部門介入處理。此外，新版《河南省物業(yè)管理條例》中明確，城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建筑、毀壞綠地等行為。侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

 

03消防出問題該誰管?

問題：“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。”近日，不少福澤門小區(qū)的業(yè)主向記者反映，“作為日常管理方，消防通道被占，到底該歸誰管?”

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。”因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構(gòu)報告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。因此，如果小區(qū)內(nèi)消防出現(xiàn)問題，例如因為某業(yè)主將其電動車停放在樓道里而致使火災(zāi)，除了追究該業(yè)主的責(zé)任外，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取管理措施，同樣應(yīng)承擔(dān)管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。

04噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。因此，物業(yè)同樣具有維護小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門介入進行管制。

 

不管

 

01物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費?

問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”劉先生向記者出具了物業(yè)的上門維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費?

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。”而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費。

 

分不同情況

 

01停水、停電該找誰?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設(shè)施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第六百五十一條規(guī)定：“供電人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素，如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。同時，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

 

02房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進行維修呢?

 

解讀：要分3類情況：(1)新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，一般由建設(shè)單位來負(fù)責(zé)維修;(2)屬于自用部位或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模话阌墒褂萌俗孕薪M織維修;(3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面滲水、漏水等問題，應(yīng)依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進行維修。新頒布的《中華人民共和國民法典》降低了維修資金的使用門檻。

 

03房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰管?

問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

 

解讀：應(yīng)分情況討論：(1)向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《商品房買賣解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《中華人民共和國民法典》第六百一十七條規(guī)定：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

 

04公共部位、設(shè)施出問題誰負(fù)責(zé)?

問題：“我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害。”鄭州市恒通新城業(yè)委會主任梁芳靜向記者反映稱。7月14日記者在現(xiàn)場看到，6號樓一單元西墻確實存在瓷片鼓包、脫落的情況。外墻脫落、電梯出現(xiàn)問題，到底該歸誰管?

 

解讀：電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待，日常維護、保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于大、中修維修，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會進行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

 

其他

 

01買的二手房還用繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同嗎?

問題：鄭州張女士在綠博片區(qū)買了二手房，入住之后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)物業(yè)費比市區(qū)大部分都高，達到2.45元/月/平方米。“我沒有跟物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，難道我必須得按照這個價格交嗎?”她問道。

 

解讀：買賣二手房后，購買人取得了房屋產(chǎn)權(quán)，便自然成為了該小區(qū)的業(yè)主。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”因此，購買二手房后，購買人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同。

 

02買房簽前期物業(yè)服務(wù)合同時遇到霸王條款咋辦?

問題：買房時，顧問會讓簽一大堆協(xié)議、合同，其中就包括前期物業(yè)服務(wù)合同，很多人認(rèn)為“反正大家簽的都一樣，沒必要認(rèn)真看”。事實上不僅房屋買賣合同存在霸王條款，就連很多人不關(guān)注的前期物業(yè)服務(wù)合同里也有很多不合理條款。遇到霸王條款該咋辦?

 

解讀：《中華人民共和國民法典》第一百五十一條規(guī)定：“一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。”因此，如果當(dāng)事人認(rèn)為其簽署的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議顯失公平，可以向法院請求撤銷該物業(yè)服務(wù)協(xié)議。其中，具體情況應(yīng)具體分析，對于在物業(yè)管理職責(zé)范疇內(nèi)，物業(yè)方存在將本應(yīng)由自己承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主、加重對方責(zé)任或減輕自己責(zé)任、違反法律法規(guī)規(guī)定要求等情形的，應(yīng)屬于無效條款。

 

常見的霸王條款有哪些?

 

1.在指定停車場停放自行車、電動車、摩托車、轎車等各種車輛收費，但不作保管，車輛損毀、損壞或丟失以及車內(nèi)物品丟失均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。

 

解讀：《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第七條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利。消費者有權(quán)要求經(jīng)營者提供的商品和服務(wù)，符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。”第十八條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身、財產(chǎn)安全的要求。”第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。”此條款物業(yè)方將本應(yīng)由自己承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給車主，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(二)項所指的經(jīng)營者在格式條款中加重消費者責(zé)任“承擔(dān)應(yīng)由格式條款提供方承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險責(zé)任”的霸王條款。

 

2.業(yè)主使用物業(yè)管理區(qū)域休閑運動器材，因器械故障造成人身傷害的，責(zé)任自負(fù)。

 

解讀：對因器械故障造成人身傷害的事件，應(yīng)具體分清器械故障是因物業(yè)方管理不當(dāng)、疏于職守造成的，還是因業(yè)主使用不當(dāng)造成的。如果是由于物業(yè)管理不當(dāng)造成的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)賠償業(yè)主的損失。此條款免除了物業(yè)方在管理不當(dāng)?shù)那樾蜗聭?yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，同時排除了此情形下業(yè)主的賠償請求權(quán)，屬于《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(一)項、第十一條第(三)項所指的經(jīng)營者在格式條款中免除自己“造成消費者人身傷害的責(zé)任”、排除消費者“請求損害賠償?shù)臋?quán)利”的霸王條款。

 

3.第三人致業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)損失責(zé)任自負(fù)。物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

 

解讀：此條屬于霸王條款。應(yīng)具體情況具體分析。如果是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 

4.物業(yè)公司違反本合同，向業(yè)主支付萬分之三的違約金;業(yè)主違反本合同，向物業(yè)公司支付每日千分之三的滯納金。

 

解讀：此條屬于霸王條款。符合《中華人民共和國合同法》中加重對方責(zé)任、減輕自己責(zé)任的情形。