為增強政府行政規(guī)范性文件制定的民主性和科學性，提高文件質量，現(xiàn)將市政府正在審查的《無錫市商品房預售資金監(jiān)管辦法（送審稿）》予以公布，廣泛征求社會各界意見和建議。

　　請于2023年10月14日前將書面意見和建議以寄送、傳真或者電子郵件的形式送無錫市司法局。

　　感謝支持！

　　通信地址：無錫市市民中心10號樓7樓無錫市司法局

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　　無錫市司法局

　　2023年9月13日

無錫市商品房預售資金監(jiān)管辦法

（送審稿）

第一章 總則

　　第一條 為進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障預售商品房當事人的合法權益，規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第29號）、《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》（中華人民共和國建設部令第131號）、《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）等規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市市區(qū)范圍內經(jīng)批準預售的商品房項目（不含政策保障性住房），其商品房預售資金的收存、撥付和監(jiān)督管理適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，由購房人支付的具有購房款性質的定金、首付款以及后續(xù)付款（含銀行按揭貸款、住房公積金貸款）等全部房價款。

　　第四條 商品房預售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)商品房預售許可證開始，至完成不動產(chǎn)首次登記為止。

　　第五條 鼓勵推行“互聯(lián)網(wǎng)+資金監(jiān)管”管理服務模式，市區(qū)建立統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)（以下簡稱“監(jiān)管系統(tǒng)”），通過監(jiān)管系統(tǒng)實現(xiàn)商品房預售資金信息化管理。

第二章 監(jiān)管機構

　　第六條 無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“市住房城鄉(xiāng)建設局”）是商品房預售資金監(jiān)管的主管部門，負責本辦法的組織實施。

　　中國人民銀行無錫市分行負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

　　國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局負責對商業(yè)銀行商品房預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

　　第七條 市住房城鄉(xiāng)建設局可以指定實施機構負責商品房預售資金監(jiān)管的具體工作，履行以下職責：

　?。ㄒ唬┴瀼貓?zhí)行國家和省、市有關商品房預售資金監(jiān)管的法律法規(guī)和方針政策；

　　（二）建立、維護和管理監(jiān)管系統(tǒng)；

　?。ㄈι唐贩款A售資金的收存、撥付進行管理；

　?。ㄋ模┒酱贆z查商品房預售資金監(jiān)管實施情況，負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預售資金方面違法違規(guī)行為的投訴處理；

　?。ㄎ澹┥唐贩款A售資金監(jiān)管其他有關工作。

第三章 監(jiān)管銀行

　　第八條 市住房城鄉(xiāng)建設局會同中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局制定方案，通過公開招標方式確定商品房預售資金監(jiān)管銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）。監(jiān)管銀行服務期限一般為3年。

　　市住房城鄉(xiāng)建設局通過門戶網(wǎng)站公示中標監(jiān)管銀行目錄。

　　第九條 參與招標的商業(yè)銀行應當為本市市區(qū)范圍內設立的商業(yè)銀行分行或法人銀行總行。

　　中標的商業(yè)銀行應當與實施機構簽訂商品房預售資金監(jiān)管合作協(xié)議，積極配合實施機構做好商品房預售資金監(jiān)管工作。

　　第十條 監(jiān)管銀行應當按照實施機構要求對接監(jiān)管系統(tǒng)，通過監(jiān)管系統(tǒng)進行定期對賬，并確保向監(jiān)管系統(tǒng)推送的數(shù)據(jù)信息及時、準確。

　　其他商業(yè)銀行應當與實施機構實現(xiàn)銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第四章 專用賬戶

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可證之前，應當從中標監(jiān)管銀行目錄中選擇一家商業(yè)銀行分行或其在本市市區(qū)范圍內下屬支行，作為本次商品房預售資金監(jiān)管的監(jiān)管銀行。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，在該行開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“專用賬戶”），并與實施機構、監(jiān)管銀行簽訂《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）。

　　監(jiān)管銀行應確保專用賬戶具備資金無法被提現(xiàn)和挪用的系統(tǒng)功能。

　　第十二條 市住房城鄉(xiāng)建設局應當在《商品房預售許可證》上載明專用賬戶信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當在銷售現(xiàn)場公示并在《商品房買賣合同》中明示專用賬戶信息。

　　第十三條 商品房預售資金監(jiān)管項目（以下簡稱“監(jiān)管項目”）完成不動產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向實施機構申請解除商品房預售資金監(jiān)管，實施機構應在3個工作日內進行核實。經(jīng)核實情況屬實的，當次商品房預售資金監(jiān)管解除，對應專用賬戶解除監(jiān)管。

第五章 監(jiān)管額度

　　第十四條 監(jiān)管額度是指專用賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度。監(jiān)管額度內的資金應當用于本項目有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。

　　專用賬戶內累計歸集資金達到監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向實施機構直接申請?zhí)崛嶋H超出部分的資金。

　　第十五條 監(jiān)管額度按照監(jiān)管資金標準與申請預售建筑面積相乘確定。監(jiān)管資金標準由市住房城鄉(xiāng)建設局組織相關專業(yè)機構，根據(jù)不同房屋建筑結構、用途等因素綜合測定并適時調整公布。

　　監(jiān)管額度可以按照預售樓棟的預售建筑面積分別核算。

　　第十六條 監(jiān)管額度可根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設局公布的開發(fā)企業(yè)信用等級給予動態(tài)調整，對被評定為誠信企業(yè)（A 級）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照降低 30%比例核定監(jiān)管額度；對被評定為誠信較差企業(yè)（C 級）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照增加10%比例核定監(jiān)管額度；對被評定為失信企業(yè)（D 級）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按照增加30%比例核定監(jiān)管額度。

　　第十七條 被評定為誠信企業(yè)（A 級）的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管項目沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權質押，并承諾監(jiān)管項目沒有其他債務且在完成不動產(chǎn)首次登記前不再新增各類債務及各類抵押的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向市住房城鄉(xiāng)建設局申請，在本辦法第十六條基礎上按照再降低 20%比例核定監(jiān)管額度。市住房城鄉(xiāng)建設局審核后，實施機構予以調整核定監(jiān)管額度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反承諾的，取消降低監(jiān)管額度并對監(jiān)管項目按照增加30%比例核定監(jiān)管額度，直至商品房預售資金監(jiān)管解除。

　　第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行出具的不可撤銷的見索即付現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管額度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當確保銀行保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現(xiàn)銀行保函違約情形的，實施機構應當按照規(guī)定向保函出具銀行發(fā)起索賠，索賠資金額度為通過該銀行保函已撥付的監(jiān)管資金。

第六章 資金收存和撥付

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將商品房預售資金直接存入專用賬戶，不得使用其他賬戶或者現(xiàn)金方式收取商品房預售資金。

　　購房人應當協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將支付的商品房預售資金全部直接存入專用賬戶。

　　購房人申請按揭貸款的，貸款銀行或者住房公積金管理中心應當將按揭貸款直接發(fā)放到專用賬戶。

　　第二十條 實施機構根據(jù)下列工程形象進度節(jié)點逐步降低專用賬戶內監(jiān)管資金留存額度：

　?。ㄒ唬┒鄬咏ㄖ瓿傻厣?0%形象進度或者高層建筑完成地上30%形象進度的，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的60%；

　?。ǘ└邔咏ㄖ瓿傻厣?0%形象進度的，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的50%；

　?。ㄈ┬蜗筮M度達到主體結構封頂?shù)?，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的40%；

　?。ㄋ模┬蜗筮M度完成外立面施工的，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的30%；

　?。ㄎ澹┤〉媒ㄔO工程規(guī)劃核實合格證的，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的20%。

　　（六）通過交付使用竣工驗收的，監(jiān)管資金留存不得低于監(jiān)管額度的5%。

　　在相應的工程形象進度節(jié)點，監(jiān)管額度內資金超出應當留存額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向實施機構申請使用超出部分的監(jiān)管資金支付工程款項，原則上支付對象為項目工程施工建設相關單位。本辦法實施后開工建設的項目，已使用開發(fā)貸款向工程施工建設單位支付款項的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金向相關單位支付資金時，不得超額申請撥付。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領商品房預售許可證之前確已提前支付工程款項，經(jīng)實施機構審核符合條件的，該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但不得超過監(jiān)管額度的20%。

　　第二十一條 監(jiān)管項目的工程形象進度達到相應節(jié)點的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向實施機構申請工程形象進度查勘，實施機構應當自受理之日起3個工作日內完成審核及現(xiàn)場查勘，符合條件的，通過監(jiān)管系統(tǒng)更新監(jiān)管項目工程進度。

　　實施機構可以委托相關單位承擔工程形象進度查勘具體工作，并對被委托單位的工作進行監(jiān)督。

　　第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同涉及監(jiān)管資金退款時，專用賬戶內累計歸集資金總額未超出監(jiān)管額度的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持合同注銷證明向實施機構申請退回相應購房款；專用賬戶內累計歸集資金總額超出監(jiān)管額度的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結算退款。

　　第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請?zhí)崛』蛘呤褂每捎觅Y金的，實施機構應當自受理之日起2個工作日內完成審核。對審核符合條件的，實施機構出具同意撥付證明；不符合條件的，出具不予撥付通知書。

　　監(jiān)管銀行應當在收到同意撥付證明的2個工作日內，按照監(jiān)管協(xié)議約定完成資金支付。監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知實施機構。

第七章 應急機制

　　第二十四條 因不可抗力事件或行政管控措施，對商品房銷售及施工進度等造成普遍性、持續(xù)性影響的，市住房城鄉(xiāng)建設局可在報請市人民政府同意后，采取提前撥付監(jiān)管資金等階段性紓困措施，提前撥付的監(jiān)管資金原則上專項用于工程建設。

　　第二十五條 因開發(fā)項目處置突發(fā)性社會矛盾，確需提前使用監(jiān)管額度內資金用于工程建設、化解風險矛盾的，經(jīng)屬地的區(qū)人民政府評估確認，可以在確保落實資金回補措施的前提下，向市住房城鄉(xiāng)建設局申請應急使用監(jiān)管資金，實施機構按照市住房城鄉(xiāng)建設局意見辦理資金撥付手續(xù)。

　　第二十六條  因開發(fā)項目停工、爛尾等風險處置工作需要，可施行商品房預售資金特別監(jiān)管措施。

　　施行商品房預售資金特別監(jiān)管措施的，應當在屬地的區(qū)人民政府組織下制訂“一樓一策”工作方案，工作方案應包括監(jiān)管實施部門、資金使用計劃和監(jiān)管專用賬戶信息等內容，納入監(jiān)管的商品房預售資金主要用于工程建設，劃撥節(jié)點可根據(jù)風險處置需要設定。工作方案應當經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設局審核同意，實施機構配合做好指導協(xié)調工作，商業(yè)銀行和公積金管理中心應配合將相關按揭貸款及住房公積金貸款直接存入指定屬地監(jiān)管專用賬戶。

第八章 監(jiān)督管理

　　第二十七條 市住房城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行無錫市分行、國家金融監(jiān)督管理總局無錫監(jiān)管分局（以下合稱“監(jiān)管機構”）建立聯(lián)動工作機制，按照各自職責對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及商業(yè)銀行做好監(jiān)督指導，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，按照各自職責及時進行處罰。

　　實施機構按照分類分檔、動態(tài)調整原則，對存在延期交付風險或停工風險的項目、主要投資方存在風險的項目加強日常監(jiān)督指導，可以與區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門共同督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理使用監(jiān)管資金用于支持項目建設。實施機構發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的應及時規(guī)范處置，按《城市商品房預售管理辦法》有關規(guī)定需進行處罰的，及時上報市住房城鄉(xiāng)建設局進行處罰。

　　監(jiān)管銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范收取商品房預售資金進行監(jiān)督指導，加強專用賬戶日常管理，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為或專用賬戶異常的，及時告知實施機構。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在銷售現(xiàn)場公示監(jiān)管銀行及專用賬戶等信息、未按規(guī)定將商品房預售資金存入專用賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管、未按規(guī)定使用商品房預售資金、提供虛假材料申請撥付監(jiān)管資金的，由實施機構責令改正；情節(jié)嚴重或者拒不改正的，可暫停該項目監(jiān)管資金撥付，記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

　　第二十九條 商業(yè)銀行未按規(guī)定或者監(jiān)管協(xié)議約定及時撥付監(jiān)管資金、擅自撥付監(jiān)管資金、挪用監(jiān)管資金以及按揭貸款銀行未按規(guī)定將商品房預售資金直接劃入專用賬戶的，由金融監(jiān)管部門責令改正；拒不改正、情節(jié)嚴重或者造成嚴重后果的，可以暫停簽訂監(jiān)管協(xié)議，提前單方終止合作協(xié)議，取消參加下一輪監(jiān)管銀行招標資格，由金融監(jiān)管部門按職責進行處罰。

　　商業(yè)銀行未按規(guī)定或者監(jiān)管協(xié)議約定擅自撥付或挪用監(jiān)管資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

　　第三十條 監(jiān)管機構及實施機構工作人員在監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規(guī)予以處理。

第九章 附則

　　第三十一條 江陰市、宜興市可參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十二條 市住房城鄉(xiāng)建設局應本著確保商品房預售資金安全、服務便捷高效的原則，制定相應的操作細則。

　　第三十三條 本辦法自202X年X月1日起施行，2021年4月14日市政府印發(fā)的《無錫市商品房預售資金監(jiān)管辦法》同時廢止。

　　本辦法施行之前已處于監(jiān)管狀態(tài)的，仍按原規(guī)定監(jiān)管，直至監(jiān)管終止。

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